Calcolare il Valore di Mercato dell' immobile

Come si calcola il prezzo "giusto" di una casa?

Devi vendere casa ma hai bisogno di una quotazione del valore del tuo immobile? Ecco alcuni consigli utili per calcolare una stima di massima prima di rivolgerti a un professionista

Se sei il proprietario di casa non dovresti MAI fare una valutazione della tua casa ma affidarti ad un'agenzia immobiliare (come sceglierla?) oppure provare a seguire i miei consigli senza farti coinvolgere dai sentimenti.

Visto che la valutazione immobiliare è un argomento che interessa diversi soggetti, da chi vende proprietà immobiliari a chi compra per se come prima casa, da chi investe in immobili agli addetti ai lavori, con questa guida vorrei darti uno strumento gratuito per stabilire il prezzo di acquisto o di vendita di un immobile.

Ti farò vedere come effettuare una stima oggettiva dell'immobile, ma sia chiaro che in una compravendita entrano in campo anche variabili soggettive che non faranno coincidere il prezzo di vendita con la valutazione. Ad esempio il proprietario di un immobile che deve vendere con urgenza perché deve trasferirsi, potrebbe decidere di dare un valore minore alla casa a differenza di un proprietario che non ha esigenze di vendere.

Il prezzo base di un immobile è dato, in sostanza, dalla superficie commerciale in mq dell'immobile moltiplicata moltiplicato per il "valore a mq di zona" per immobili della tipologia e della misura presa in considerazione.

Superficie commerciale, come si calcola?

Non tutte le parti di un immobile contribuiscono con lo stesso "peso" a determinare la superficie commerciale. In pratica, la superficie commerciale è data dalla superficie totale dell'unità immobiliare comprensiva di tutti i muri interni + i muri perimetrali (solitamente tutti i muri ammontano al 5% della superficie interna calpestabile) a cui andranno sommati eventuali balconi (calcolati al 33%) e terrazze e/o giardini (anch'essi calcolati per 1/3, cioè al 33% fino a 100 mq).

Determinare il valore al Mq

Grazie ad un servizio online gratuito ed accessibile a tutti di quotazioni immobiliari, offerto da Borsino Immobiliare, possiamo determinare il valore al metro quadrato di un fabbricato in qualsiasi località . È un semplicissimo motore di ricerca che mette in evidenza le quotazioni medie degli immobili per ogni comune e città d'Italia. È un servizio utilissimo per chi deve comprare o vendere casa, e attraverso questa banca dati sarai informato sui valori aggiornati di mercato.

Adesso abbiamo i valori di mercato al mq minimo e massimo suddiviso per tipologia (Abitazione, Villa, Box, Posto auto.. ecc.) per immobili in stato conservativo normale. Facciamo una media aritmetica del valore minimo e massimo al mq, moltiplichiamo il risultato per la superficie commerciale ed avremmo il nostro prezzo base.

Il prezzo base non basta

A determinare il prezzo dello specifico immobile che vogliamo comprare o vendere contribuiscono una serie di ulteriori elementi, i quali vanno ad accrescere o a diminuire in misura abbastanza precisa il prezzo base appena calcolato. Tali elementi sono:

1. le caratteristiche interne dell'unità immobiliare: in particolare, esposizione, luminosità, vista e piano (gli attici ed i piani alti valgono di più);
2. il suo livello di qualità: il buono stato e una distribuzione "efficiente" degli spazi, entrambi tipici di case nuove o ristrutturate, non aggiungono valore al prezzo base, perché sono dati per scontati, ma lo abbattono fino al 30% (il costo della ristrutturazione) se mancano;
3. le caratteristiche ed il livello di qualità dello stabile: un bell'atrio, un giardino curato, materiali pregiati, etc., fanno lievitare il prezzo base;
4. i servizi di zona: accresce il valore la presenza di aree verdi, vicinanza di mezzi di trasporto, centri commerciali, scuole, e così via.